Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht. Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.